Content page
Historien upprepar sig… | Fastighetsförvaltaren

SENASTE JOBB

• No Posts Found

Historien upprepar sig…

”Det enda vi lär av historien är att den upprepar sig” är ett känt citat av Oscar Wilde. Ett aktuellt exempel är att jämföra återhämtningen från 90-talets finanskris med det vi ser idag. Under krisen var bankerna restriktiva med utlåningen och marginalerna var höga. Det var stort fokus på att hitta finansieringsformer utanför banksystemet. Alla pratade om att vi även i Norden och Europa borde få en obligationsmarknad mer lik den amerikanska, dvs en kreditmarknad där obligationer är ett naturligt inslag i hur företag finansieras. Som ni hör är det resonemang som upprepats många gånger sedan dess. Då var den lösning som alla pratade om värdepapperisering. AGL, som då var nystartat, gjorde den första värdepapperiseringen i Sverige – S:t Erik – vilken gav Stockholms stad en effektiv finansiering av kommunens bostadsbolag. Dock blev det bara en affär. Kreditmarknaden hade varit mycket kärv under första halvan av 90-talet, men runt 1995 tillfrisknade marknaden remarkabelt snabbt. Plötsligt ville alla banker låna ut pengar och marginalerna sjönk dramatiskt – banklån var återigen den bästa lösningen.

Precis samma mönster ser vi igen. För ett år sedan var det fortfarande ett kärvt finansieringsklimat. Idag tävlar bankerna återigen om affärerna och för många är banklån återigen den bästa lösningen. Den uppenbara frågan är om den utveckling vi sett på obligationsmarknaden är en parentes eller om vi äntligen fått den förändring av kreditmarknaden som efterfrågades redan tidigt 90-tal.

Det är viktigt att inse att historien förvisso upprepar sig men att varje tidsperiod samtidigt är unik. Förändringen kan följa ett likartat mönster men drivkrafterna och lösningarna varierar över tiden. I dag är det Basel III som är den främsta drivkraften. Lösningar finns i form av preferensaktier, obligationsmarknaden med mera.

Ska vi blicka framåt i ett försök att sia om framtiden så är det några saker som är viktiga att lyfta fram. Basel III är inte en engångshändelse utan en permanent förändring av förutsättningarna för att driva bankverksamhet. I runda slängar krävs idag dubbelt så mycket eget kapital för hantera samma risk i utlåningen. Nya finansieringssätt, till stor del drivet av Basel III, ser ut att vara här för att stanna. En allt mer utvecklad obligationsmarknad ser äntligen ut att ha fått fotfäste.

Vilka orosmoln finns då? Självklart finns det en risk att obligationsmarknaden och marknaden för preferensaktier blir överhettad. Vad som är rätt pris på olika risker är en svår kalkyl och nya marknader brukar alltid ha svårt att hitta jämviktsnivån.

Vidare så tycker jag att det finns anledning att känna viss oro över utvecklingen av avtalen på lånemarknaden. Finanskrisen har lett till uppstramning av lånevillkoren. Ett exempel är att finansieringar idag är omgärdade med tuffa krav från bankens sida som ger banken rätt att säga upp krediterna om värderingarna av fastigheterna skulle sjunka. Det handlar inte om några dramatiska värdefall utan ofta räcker det att värderingarna kommer in runt fem procent lägre för att banken ska ha rätt att säga upp avtalet. Förvisso är det nog inte bankens avsikt att säga upp avtalet utan snarare är avsikten att få styrkeposition i dialogen med kunden för att hitta en vettig lösning. Problemet uppstår däremot om det finns skrivningar om s k cross default i andra låneavtal som samma låntagare har. I så fall har nämligen de andra kreditgivare rätt att säga upp sina låneavtal enbart för att en uppsägningsgrund inträffat, men trots att den inte använts. I en situation där bankerna känner sig osäkra kan detta leda till en ond spiral.

Den här frågan var huvudämne för det föredrag jag höll på FFE och Rikshems seminarium i Åre i början av året. Min uppfattning är att frågeställningen mycket väl kan ha stor påverkan på hur fastighetssektorn kommer att klara av att hantera nästa period med sjunkande fastighetspriser. Allt för många fastighetsbolag tar allt för lätt på risker i lånevillkoren och ofta saknas en strategi och ett helhetstänk för hur bolaget ska få lånestrukturen att fungera på ett optimalt sätt.

 

MER stenafastigheter.se

Comments are closed